山形の外壁・屋根塗装、屋上防水・雨漏り修理は、ゆうき総業へ

ビルやマンションの外壁として広く採用されているタイル貼り。

タイル自体は無機質のため紫外線劣化に非常に強く、一般的な塗装仕上げと比較して2〜3倍の耐用年数を誇る優れた建材です。

しかし、そんな高耐久なタイルであっても「タイルの浮きと剥落」という重大なリスクを抱えています。

経年劣化によって目地などから雨水が浸入すると、下地モルタルとの接着面が弱まり、徐々に空隙（浮き）が広がっていきます。

放置すれば隙間からさらに水分が浸入し、最終的にはタイルの落下事故へと繋がります。

万が一、歩道を通行中の人に落下した場合は人命に関わる致命傷になりかねません。

そのため建築基準法（特定建築物の定期報告制度など）でも厳格な打診検査が義務付けられており、行政指導や定期調査報告をきっかけに大規模修繕を検討されるオーナー様も少ないと思います。

今回は、数多くの外壁改修を手掛けてきた技術者としての視点から、タイルの補修工法の現実（注入工法の落とし穴）と、近年注目される「タイル剥落防止工法」のメリット・注意点について赤裸々にお伝えします。

1. 大規模修繕のコストの鍵は「足場」にある

外壁タイルの補修を行うには、まず建物の周囲に足場を架設する必要があります。

戸建て住宅の足場（4〜5段程度）であれば数十万円程度で済みますが、10メートル（ビル3階以上相当）を超える高層足場になると、労働基準監督署への事前届出義務が発生し、安全対策も含めて仮設費用は跳ね上がります。

規模によっては足場代だけで1,000万円以上に達することも珍しくありません。

しかし、足場はあくまで「仮設」であり、工事が終われば完全に撤去され、形には残りません。

だからこそ、大規模修繕において最も賢いコスト戦略は、「足場があるこの機会に、次の20年・30年を見据えた確実な施工を行い、ライフサイクルコスト（生涯維持費）を最小化すること」なのです。

※なお、事前計画の段階では、足場を組まずにゴンドラやロープアクセスを用いて外壁全体の打診調査を行い、浮きの数量を把握した上で修繕予算を最適化する手法も有効です。

2. 従来の「エポキシ樹脂注入工法」が抱える現場の落とし穴

足場を架設後、外壁全面をテストハンマー等で打診し、浮いている箇所をすべてマーキングしていきます。

↑打音調査後のマーキングの様子

従来の改修方法には、大きく分けて以下の2つがありました。

* 浮きタイルの「張り替え」
* ピンニング併用「エポキシ樹脂注入工法」（隙間に樹脂接着剤を注入し、全ネジピンで躯体に固定する）

コスト面から注入工法が選ばれるケースが多いのですが、現場のプロとして本音を言えば、注入工法には明確なリスクが存在します。

注入工法は主に↑このような仕様です。

↑穿孔はこのような無振動ドリルというものが使われます。

このドリルじゃないとタイルの天打ち（タイルそのものに穴を開ける）は割れてしまい難しいです。

* 内部の「結露・湿気・粉塵」問題

タイルが浮いている内部の空隙には、雨水や結露水が滞留し、剥がれたモルタルの粉塵が溜まっています。

湿潤状態の空隙に樹脂を注入しても、躯体コンクリートへ確実に接着する保証はありません。

（「音」が止まっても強度のエビデンスにはならない）

「特に山形県をはじめとする東北エリアの寒冷地では、冬場の凍結融解（凍害）によってタイルの浮きが一気に進行します。内部に雨水や結露が滞留した状態で氷点下になると、水が氷に変わる際の膨張圧でモルタル層が破壊されるため、本州以南よりも下地空隙の水分管理と防水性能がシビアに問われます。」

打音検査で浮きの音が消えたとしても、それは空隙が樹脂で埋まっただけであり、「将来にわたって絶対に剥落しない強度が出ているか」は別問題と思っています。

メーカーもこの点において長期の剥落防止保証を出すことはまずありません。

費用は安価に抑えられますが、エビデンス（確証）という観点では不安が残るため、当社としては「確実性を求めるなら、コストをかけてでも部分張り替えを行うべき」と考えています。

3. 次世代の選択肢「透明樹脂・繊維塗膜による剥落防止工法」

そこで近年、業界で浸透しつつあるのが「透明塗膜によるタイル剥落防止工法」です。

浮き部分へのアンカーピン固定や張り替えを行った上で、タイル壁面の全面を特殊な繊維が入った透明樹脂でコーティングする工法です。

主なメリット

* 意匠性（見た目）をそのまま維持
透明なクリア塗膜を形成するため、タイルの重厚な風合いやデザインを損ないません。

↑タイルの色に焼かれたピンを挿入し全面に塗布完了後

* 面全体でタイルを抱え込む安全性
万が一、下地でタイルの密着が切れたとしても、表面の強靭な繊維・樹脂ネットがシート状にタイルを保持するため、地上への落下を物理的に防ぎます。

* 防水性能の向上
目地からの雨水の浸入をシャットアウトし、コンクリートの中性化や凍害を食い止めます。

↑施工後の状況

「ピン固定・部分張替 ＋ 剥落防止塗膜 ＋ 表面防水」という三位一体のシステムであり、技術的・工学的に見ても非常に理にかなった工法です。

【注意点】樹脂である以上「紫外線劣化」は避けられない

ただし、この工法にも知っておくべき弱点があります。

タイルそのものは無機質なので紫外線で劣化しませんが、表面に塗る樹脂は「有機質」です。

どれほど高性能な耐候性樹脂であっても、10年、15年と紫外線に晒されれば、チョーキング（白化現象）やわずかな黄変といった経年変化は避けられません。

「一度施工すれば半永久メンテナンスフリー」という魔法の材料ではないという点は、発注前に正しく理解しておく必要があります。

↑施工完了後

タイルは既存の色そのものを活かしております。

4. 建て替えではなく「修繕で50〜60年持たせる」建物延命時代へ

築30年を超える鉄筋コンクリート造（RC造）ビル・マンションが急増しています。

昨今の建築資材高騰や人件費上昇により、建て替え費用は新築当時の数倍に跳ね上がっており、「建て替えではなく、適切な大規模修繕によって50〜60年、あるいはそれ以上持たせること」が、不動産経営における収益最大化の鉄則です。

国の「国土強靱化」政策とも合致する必須の投資と言えます。

タイルの修繕提案は、単に「浮いたところを埋める」だけではありません。

* 「浮きタイルの張り替え」で止めるのか
* 「全面の透明剥落防止工法」まで施して長期的な安全を買うのか

建物の立地環境、通行人の多さ、今後の保有計画（何年後に売却・解体するか）によって、導き出すべき最適解はまったく異なります。

AIに聞けば一般的な工法の比較表はすぐに出てきますが、現場ごとの日照条件、風雨の当たり方、下地モルタルの状態、そして何よりオーナー様の財務計画まで踏まえた提案は、数千件の現場を自分の目で見てきた人間の知見と経験にしかできません。

当社は、改修工事の設計から施工、足場の自社管理まで一貫して内製化しているため、余分な中間マージンをカットし、機動力高く最適な工事プランをご提案可能です。

外壁タイルの浮き調査や行政報告への対応でお困りのオーナー様・管理組合様は、建物延命専門のゆうき総業へぜひお気軽にご相談ください。