山形県山形市マンション｜大規模修繕工事・リニューアル工事の事例

山形市の物件です。5階建ての鉄筋コンクリートです。初めは外壁塗装のみのお問合せで診断しましたが、屋上防水がかなり劣化しており、下階や共用部天井にエフロが出ている状況でした。このまま外壁を塗装してもすぐに屋上から壁面にエフロや浸入水が伝うと想定し、屋上防水の改修工事を第一に提案。オーナー様にご理解を頂き、屋上防水と外壁塗装など、外装におけるフルリニューアル工事として依頼をお受けしました。建物はかなり古いですが、今回のリニューアル工事で躯体コンクリートの活性化、漏水遮断、美観向上、資産価値向上されました。修繕工事後に空き室も埋まったとのこと。マンションやアパートの維持費はとても大変だと思いますが、だからこそ美観と耐久性を重視し、収益性の高い建物にしてあげたいと思っています。まずは施工写真の一部をどうぞ。(写真５００枚以上撮っている現場でした）

施工前後の写真

施工前

施工後

建物種別	マンション
階数	5階建

感想: 約3か月ほどの工事となりました。外見が見違えただけでなく、コンクリートも活性化されてます。屋上からの漏水も無くなり、今後15年、20年と安心して暮らせるように心を込めて作業にあたりました。

トータルのランニングコストを考えると、今回工事した内容でかなりコストカットされるはずです。塗装後は空室も埋まりました。やはり外観はとても大事だと思います。

この建物を解体するだけでもかなりの費用が掛かります。今回大規模修繕工事をした事で資産価値向上、収益も生まれ、オーナー様の不安も解消できたと思ってます。

今後もアフターメンテナンスを徹底し、末永く見守っていきたいと思っております。保証は外壁、屋上共に10年保証発行されてます。

この後、この建物を見ていた不動産屋さんなどがオーナー様へ問い合わせたようで、沢山のご紹介を頂いております。

本当に良いお仕事が出来たと思っております。この度はお問合せから竣工まで、誠にありがとうございました。今後とも宜しくお願いします。

写真ギャラリー

外壁クラック
外壁塗膜の浮き
共用通路壁面のエフロ、剥がれ
共用通路の天井エフロ、漏水状況
屋上(施工前)
屋上搭屋(施工前)
カラーシミュレーション案01

この後何通りか提出し、確定。
カラーシミュレーション案02

色の区分けはこんな感じとなります。
足場仮設工事

入居者様には事前に案内と工程表や注意事項などを提出しご理解頂いてます。
足場仮設工事

メッシュシート貼り付け後
外壁打診調査
マーキング作業

浮き部、欠損部、クラックなどを色分けでマーキングしていきます。
塗膜RB種ケレン

脆弱塗膜をサンダーで削り取ります。
アンカーピン注入

浮き部にエポキシ樹脂を注入し、アンカーピンを挿入します。
アンカーピン挿入
浮き部注入完了
クラック低圧注入

クラックに沿って座金を取り付けていきます。
低圧注入

取り付けたプラグにエポキシ樹脂を注入します。
低圧注入完了
低圧注入完了

この後乾燥したらプラグを撤去します。
クラックUカット

1mm以上のクラックはＵカット処理しシーリングを充填します。
Uカット部シーリング充填
Uカットシーリング完了

この後モルタルで平滑にして、周辺部の模様と合わせます。合わせる作業は吹付タイルや砂骨模様など様々です。
外壁ケレン後
外壁モルタル補修

ケレン後の段差や欠損部はモルタルで成形したり全面を塗り付け平滑にします。塗装前の大事な工程です。
搭屋外壁補修後
搭屋外壁補修後

樹脂注入した現場はたいていこのような補修工事が発生します。
軒天状況

庇からの漏水でコンクリートが中性化しています。
補修後

ケレン後モルタルで補修します。モルタルはカチオン系やエポキシ系が推奨されます。
窓抱き周り成形

モルタル成形後
クラック

低圧注入部やヘアークラックはフィラーなどで模様付け、摺り込みをします。
外壁高圧洗浄

下地処理が完了後に高圧洗浄します。
外壁高圧洗浄

ここまでの下地処理がとても大変な作業となります。
外壁下塗り

微弾性フィラーを下塗り中。砂骨ローラーでさざ波模様を付けます。
外壁下塗り
外壁上塗り

上塗りは2回塗りとします。上塗り1回目を中塗りとも言います。
外壁上塗り

色分け部分もあります。
役物関係塗装

板金部分や手すりなど、外壁付帯部の塗装も行います。
役物塗装後

こうした見えない細かい部分を綺麗に塗装する事でより引き締まって見えます。
バルコニー外壁下塗り後

微弾性フィラー下塗り後です。
バルコニー上塗り後

上塗り2回塗って養生を撤去して完了です。
搭屋外壁塗装完了
バルコニー天井塗装完了
タイル部分施工前

このタイル部分は浮きを注入して全面モルタル塗を行い塗装仕上げにします。
タイル面塗装仕上げ

強力に密着するモルタルを全面に塗り付け少しコテ模様を付けながら仕上げました。
バルコニー手摺塗装後
外壁、タイル面塗装完了
屋上施工前
屋上高圧洗浄

写真の通り、洗浄すると元々の色がはっきりと出てきます。
シンダーコンクリート斫り

既存のシンダーは浮き部が多々ありましたのでピックで斫って平滑に補修します。
シンダーコンクリート補修

モルタルを流し込み、解体した部分を埋めて平滑にします。とても大事な下地処理工程です。
シンダーコンクリート補修後
屋上下地処理後

クラックは樹脂注入、シンダー目地は撤去しモルタルで埋めます。
コア抜き

搭屋屋上に水が抜けないところがあったので、コア抜きして外壁を貫通させ、新しくドレンを設けます。
ドレン管新設

新しく塩ビの配管を設けました。
遮水絶縁シート貼り付け

今回はウレタン塗膜防水での改修となります。下地はシンダーコンクリートなので絶縁工法が必須と言えます。普通の絶縁シートではなく、遮水系のシートで絶縁をします。
絶縁シート貼り付け後
ジョイント処理

絶縁シートは突きつけで貼ります。ジョイントには補強メッシュを入れてウレタン防水で増し塗りします。
脱気筒取付

絶縁工法は別名通気緩衝工法とも言います。下地の水分や空気を外に逃がす事が必要になるのでこのように新規にステンレス製の脱気筒を取付けます。
ウレタン防水主剤搬入
立上りプライマー塗り

立ち上がりは絶縁ではなく密着となるので躯体に下塗りをします。
フェンス架台

この架台もすべてウレタン防水で巻きます。
フェンス架台ウレタン防水完了

結構手間が掛かる作業です。
屋上平場ウレタン塗膜防水塗布後

シームレスな防水層が出来ました。公共工事仕様ではX-1工法と呼びます。
屋上平場ウレタン塗膜防水2回目
トップコート塗布

対候性を上げ紫外線から守るためのトップコートを塗布します。
搭屋屋上完了
フェンス架台防水工事完了
脱気筒取付後
屋上ウレタン防水工事完了

X-1工法(絶縁工法)
屋上ウレタン塗膜防水完了

X-1工法(絶縁工法)
バルコニー防水工事施工前
バルコニーウレタン塗膜防水塗布
バルコニートップコート
バルコニー防水工事完了後
共用廊下天井

下地処理完了後
共用廊下内壁

下地処理完了後
共用廊下内壁下地調整

パテで段差を平滑にします。
共用廊下内壁下地調整

パテをした部分や段差をペーパーで平らに均します。
共用廊下下塗り
共用廊下上塗り
共用廊下塗装完了
共用廊下塗装完了
ステンレス文字盤作成
ステンレス文字盤取り替え

元々はブリキ製の立体文字でしたが、錆びてボロボロになってました。今回はステンレス製の文字盤をオリジナル作成し取り替えました。かなりカッコいいです。
修繕完了後足場解体中
足場解体中
自転車小屋屋根工事

屋上から落下する雪で屋根が壊れていました。耐久性の良い折半屋根に変えます。
自転車小屋屋根葺き替え完了

折半屋根に葺き替えしました。
全工程完了全景
全工程完了全景
施工前
施工後